Понятие «ипотека» подразумевает под собой залог недвижимого имущества владельца для получения займа и кредита.
В соответствие с Федеральным законом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, кварти- Фирсова Н. В. ры и части жилых домов и
квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
- машино-места.
Пп. 6 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введен ФЗ от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ, понятие «машино-места» определено ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
С 1 января 2017 года в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступили в силу очередные редакционные правки. Ранее государственная регистрация ипотеки осуществлялась по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, сейчас это правило отсутствует, в свете вступления в силу нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, без какой-либо привязки к месту нахождения (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), (ст. 53).
В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке набирает темпы, в настоящее время одна из тенденций нового залогового права - это ослабление требований к формальному содержанию договора залога. Пятый блок поправок в Гражданский кодекс РФ, вступивший в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых отношений в целом.
Вместе с тем следует отметить, что в законодательстве реализованы изменения, касающиеся ипотеки только в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» изменению не подвергался, что влечет за собой возникновение разночтений законодательных актов. Проблемы в законодательстве всегда влекут за собой проблемы правоприменительные. Все споры, связанные с договором ипотеки, предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.
Анализируя судебную практику последних лет можно отметить о достаточно большом количестве споров о признании договора ипотеки недействительным и применении последствий его недействительности. При этом следует отметить, что недействительные договоры ипотеки необходимо отличать от незаключенных договоров. Четкого понятия в законодательстве незаключенного договора не существует. Вопрос о правовой характеристике таких терминов как «недействительный договор» и «незаключенный договор» получил широкое распространение, как в арбитражной практике, так и в юридической литературе. Проблема разграничения данных договоров всегда остается актуальна в связи с необходимостью определения должной защиты гражданских прав.
В юридической литературе, многие авторы, разделяют понятие «незаключенный договор» и «недействительный договор», что также объясняют различием их правовых последствий.
По мнению Т. М. Рассоловой незаключенная сделка отличается от недействительной тем, что при ее квалификации реституция не применяется, а применяются нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ), общие нормы об ответственности. К недействительной сделке нормы об ответственности применяются лишь в случаях, установленных зако- нодательством.
Вместе с тем существовало мнение ученых, которые отождествляли незаключенные и недействительные договоры, или, выделяя два различных термина, применяли к незаключенным договорам правила о недействительности сделок. Е. В. Васьковский считал, что ничтожная сделка является юридически незаключенной и несуществующей.
В арбитражной практике нередко встречаются споры о том, признать договор ипотеки недействительным или незаключенным. Некоторые суды даже применяли последствия недействительности сделки к незаключенным договорам. В этой связи в арбитражной практике встречаются разные подходы к данной проблеме.
Так, по мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Недействительные и незаключенные договоры - отличные между собой правовые категории, которые влекут различные правовые последствия.
Вместе с тем, в судебной практике встречаются решения судов, не согласные с позицией ВАС РФ. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2001 № Ф08-2479/2001 по делу № А32-16829/2000-34/523-11/182 установлено: «на основании ст. 10 Закона об ипотеке до государственной регистрации договор залога земельного участка считается незаключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным».
Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». При отсутствии какого-либо существенного условия договора ипотеки договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации.
Как показывает судебная практика, вопрос о незаключённости договора по мотиву несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон по договору ипотеки начала исполнение, то такой договор не может быть признан незаключенным. Ведь если одна сторона начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение, то это указывает на наличие согласованной воли в виде юридического акта.
Случаи признания договора ипотеки незаключенным встречаются довольно редко, так как банки при оформлении договора ипотеки более внимательны к формальным требованиям и содержанию договора. Значительно чаще договоры ипотеки признаются недействительными.
Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается чаще в обеспечение обязательств по кредитному договору. В этой связи при прекращении обязательств по кредитному договору договор ипотеки может быть признан недействительным.
Проблемным в судебной практике является вопрос в отношении договоров ипотеки, не прошедших государственную регистрацию в соответствии с законом.
Так согласно п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации этого договора влечет его недействительность (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Также нельзя не обратить внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).
Проблема противоречия законодательных актов подтверждается следующими примерами из судебной практики. В постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу № А41-2792/08 и от 14.03.2007 по делу № А41-К1-16474/06 сказано, что договор ипотеки является незаключенным, если он не зарегистрирован в установленном порядке. А в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2007 по делу № А43-270/2007-41-25 говорится, что договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию, недействителен.
Но стоит отметить, что в последнее время в судебной практике все более четко выделяют и различают причины, по которым договор признается либо незаключенным, либо недействительным. Недействителен договор, который изначально имеет пороки, то есть у сторон не было законных оснований для его заключения или он противоречит действующему законодательству. В этой связи при отсутствии государственной регистрации договора ипотеки (заключенных с 01.07.2014 года), совершенного в надлежащей форме, все существенные условия которого согласованы, договор может быть признан недействительным, так как договор ипотеки в соответствии с законом порождает все последствия, на которые он направлен, только после государственной регистрации договора. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами договора согласия по всем существенным условиям влечет гражданско-правовые последствия, которые в будущем могут породить обязательства. Именно поэтому договор ипотеки, при отсутствии государственной регистрации договора (заключенных с 01.07.2014 года), можно оспорить при предъявлении требования о признании договора недействительным.
Таким образом, выбирая соответствующий способ защиты, необходимо учитывать, что по незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, связанных с отказом от исполнения (ненадлежащим исполнением). И самое главное - по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания основного долга, ссылаясь на нормы договорного права. Долг по такому договору может быть взыскан только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении. В отношении незаключенных договоров не используются такие способы защиты, как признание сделки недействительной и применение соответствующих последствий к ней. Ведь недействительным может быть признан только заключенный договор.
БАШИРИНА Евгения Николаевна
кандидат политических наук, доцент кафедры права Института управления и безопасности предпринимательства Башкирского государственного университета
ФИРСОВА Наталья Викторовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета
