Признание договора ипотеки недействительным: спорные моменты юридической практики

Понятие «ипотека» подразумевает под собой залог не­движимого имущества владельца для получения займа и кре­дита.

В соответствие с Федеральным законом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обя­зательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимуществен­но перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижи­мое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

• земельные участки, за исключением земельных участ­ков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное не­движимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, кварти- Фирсова Н. В. ры и части жилых домов и

квартир, состоящие из од­ной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потре­бительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• машино-места.

Пп. 6 п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введен ФЗ от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ, понятие «машино-места» определено ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

С 1 января 2017 года в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)» вступили в силу очередные редакционные правки. Ранее государственная регистрация ипотеки осуществлялась по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, сейчас это правило отсутствует, в свете вступления в силу нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимо­сти», ипотека подлежит государственной регистрации в Еди­ном государственном реестре недвижимости, без какой-либо привязки к месту нахождения (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), (ст. 53).

В Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке набирает темпы, в настоящее время одна из тенденций нового залогового права - это осла­бление требований к формальному содержанию договора за­лога. Пятый блок поправок в Гражданский кодекс РФ, вступив­ший в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых от­ношений в целом.

Вместе с тем следует отметить, что в законодательстве реа­лизованы изменения, касающиеся ипотеки только в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» изменению не подвергался, что влечет за собой возникновение разночтений законодательных актов. Пробле­мы в законодательстве всегда влекут за собой проблемы право­применительные. Все споры, связанные с договором ипотеки, предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.

Анализируя судебную практику последних лет можно от­метить о достаточно большом количестве споров о признании договора ипотеки недействительным и применении послед­ствий его недействительности. При этом следует отметить, что недействительные договоры ипотеки необходимо отличать от незаключенных договоров. Четкого понятия в законодатель­стве незаключенного договора не существует. Вопрос о право­вой характеристике таких терминов как «недействительный договор» и «незаключенный договор» получил широкое рас­пространение, как в арбитражной практике, так и в юридиче­ской литературе. Проблема разграничения данных договоров всегда остается актуальна в связи с необходимостью определе­ния должной защиты гражданских прав.

В юридической литературе, многие авторы, разделяют понятие «незаключенный договор» и «недействительный до­говор», что также объясняют различием их правовых послед­ствий.

По мнению Т. М. Рассоловой незаключенная сделка от­личается от недействительной тем, что при ее квалификации реституция не применяется, а применяются нормы о не­основательном обогащении (гл. 60 ГК РФ), общие нормы об ответственности. К недействительной сделке нормы об ответ­ственности применяются лишь в случаях, установленных зако- нодательством.

Вместе с тем существовало мнение ученых, которые ото­ждествляли незаключенные и недействительные договоры, или, выделяя два различных термина, применяли к незаклю­ченным договорам правила о недействительности сделок. Е. В. Васьковский считал, что ничтожная сделка является юридиче­ски незаключенной и несуществующей.

В арбитражной практике нередко встречаются споры о том, признать договор ипотеки недействительным или неза­ключенным. Некоторые суды даже применяли последствия недействительности сделки к незаключенным договорам. В этой связи в арбитражной практике встречаются разные под­ходы к данной проблеме.

Так, по мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Недействительные и незаключен­ные договоры - отличные между собой правовые категории, которые влекут различные правовые последствия.

Вместе с тем, в судебной практике встречаются решения судов, не согласные с позицией ВАС РФ. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2001 № Ф08-2479/2001 по делу № А32-16829/2000-34/523-11/182 установлено: «на ос­новании ст. 10 Закона об ипотеке до государственной реги­страции договор залога земельного участка считается неза­ключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным».

Договор ипотеки считается заключенным при достиже­нии сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». При отсутствии какого-либо существенного условия договора ипотеки договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохожде­ния государственной регистрации.

Как показывает судебная практика, вопрос о незаключён­ности договора по мотиву несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон по договору ипотеки начала ис­полнение, то такой договор не может быть признан незаклю­ченным. Ведь если одна сторона начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение, то это указывает на наличие согласованной воли в виде юридического акта.

Случаи признания договора ипотеки незаключенным встречаются довольно редко, так как банки при оформлении договора ипотеки более внимательны к формальным требо­ваниям и содержанию договора. Значительно чаще договоры ипотеки признаются недействительными.

Договор ипотеки является акцессорным договором и за­ключается чаще в обеспечение обязательств по кредитному договору. В этой связи при прекращении обязательств по кре­дитному договору договор ипотеки может быть признан не­действительным.

Проблемным в судебной практике является вопрос в от­ношении договоров ипотеки, не прошедших государственную регистрацию в соответствии с законом.

Так согласно п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации этого договора влечет его не­действительность (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Также нельзя не обратить внимание на то, что в соответствии с п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если фе­деральным законом установлено требование о государствен­ной регистрации договора об ипотеке).

Проблема противоречия законодательных актов под­тверждается следующими примерами из судебной практики. В постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу № А41-2792/08 и от 14.03.2007 по делу № А41-К1-16474/06 сказано, что договор ипотеки являет­ся незаключенным, если он не зарегистрирован в установлен­ном порядке. А в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2007 по делу № А43-270/2007-41-25 говорится, что до­говор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию, недействителен.

Но стоит отметить, что в последнее время в судебной практике все более четко выделяют и различают причины, по которым договор признается либо незаключенным, либо недействительным. Недействителен договор, который из­начально имеет пороки, то есть у сторон не было законных оснований для его заключения или он противоречит дей­ствующему законодательству. В этой связи при отсутствии го­сударственной регистрации договора ипотеки (заключенных с 01.07.2014 года), совершенного в надлежащей форме, все суще­ственные условия которого согласованы, договор может быть признан недействительным, так как договор ипотеки в соот­ветствии с законом порождает все последствия, на которые он направлен, только после государственной регистрации дого­вора. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами договора согласия по всем существенным условиям влечет гражданско-правовые последствия, которые в будущем могут породить обязательства. Именно поэтому договор ипо­теки, при отсутствии государственной регистрации договора (заключенных с 01.07.2014 года), можно оспорить при предъяв­лении требования о признании договора недействительным.

Таким образом, выбирая соответствующий способ защи­ты, необходимо учитывать, что по незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, связанных с отказом от исполнения (ненадлежащим исполнением). И самое главное - по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания основного долга, ссылаясь на нормы договорного права. Долг по такому договору может быть взыскан только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении. В отношении незаключенных договоров не используются такие способы защиты, как признание сделки недействительной и применение соответствующих последствий к ней. Ведь недей­ствительным может быть признан только заключенный дого­вор.

БАШИРИНА Евгения Николаевна
кандидат политических наук, доцент кафедры права Института управления и безопасности предпринимательства Башкирского государственного университета

ФИРСОВА Наталья Викторовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета