В настоящее время в Республике Башкортостан насчитывается 343 управляющие компании, они осуществляют управление 14200 домами.
Также в республике 143 самостоятельных товарищества собственников жилья, они не привлекают специализированные управляющие организации (в том числе 5 ЖСК), в их управлении около 200-т домов.
Указанные статистические данные говорят о том, что привлечение управляющей организации предпочтительно. Поскольку ни товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому законодателем закреплена возможность заключения договора управления многоквартирным домом как между собственниками жилых/нежилых помещений в данном доме и управляющей организацией, так и между товариществом собственников жилья (или кооперативом) и управляющей организацией.
Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления домом и в случае самостоятельного выбора данного способа управления - на общем собрании, и в случае, если управляющая организация была выбрана по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления (если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано).
Кроме того, возможно заключение рассматриваемого договора единственным собственником помещений в многоквартирном доме, в том числе публично-правовыми образованиями (ч. 7 ст. 46, ст. 163 ЖК РФ).
В статье 162 ЖК РФ дается определение понятия договора управления многоквартирным домом и перечисляются его существенные условия. Несмотря на большое количество существенных условий, перечисленных в указанной норме, они относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.
Предметом договора управления многоквартирным домом выступает не общее имущество, жилые и нежилые помещения в данном доме, а те юридические и фактические действия, которые должна осуществлять управляющая организация по управлению общим имуществом многоквартирного дома, т.е. оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществление другой деятельности по управлению многоквартирным домом.
Причина, по которой общее имущество, жилые и нежилые помещения многоквартирного дома не могут быть квалифицированны в качестве предмета состоит в том, что оно служит лишь средством для оказания указанных услуг, но не является тем благом, которое представляет юридический интерес для участников правоотношения.
Так, договор управления многоквартирным домом должен содержать печень объектов, составляющих общее имущество, так как именно их надлежащую эксплуатацию обязана обеспечить управляющая организация, и адрес дома. На наш взгляд, кроме перечисления общего имущества многоквартирного дома, в тексте договора необходимо описывать состояние данного имущества, необходимость его ремонта, степень физического износа и технического состояния. Что в свою очередь пригодится как для определения результативности работы управляющей организации, так и для дальнейшего планирования работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома.
В договоре должен содержаться перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Собственники помещений вправе определить любой объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, так как для создания благоприятных и безопасных условий проживания им, кроме жилищно-коммунальных услуг могут потребоваться и другие услуги. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме этого, договор должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следующая группа существенный условий договора управления многоквартирным домом относятся к цене договора, а именно: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, хотя управляющая организация является коммерческой организацией, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом. Помимо этого, обязательность указания данного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным.
В этой связи собственники помещений должны утвердить на общем собрании порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации, и, соответственно, включить данное условие в договор управления, уже на основании которого они будут оплачивать вознаграждение управляющей организации, размер которого пропорционален доле в общем имуществе многоквартирного дома.
И заключительное, четвертое, существенное условие - порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться: собственниками помещений и их представителями; советом многоквартирного дома, привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами; самой управляющей организацией (самоконтроль); органами государственного надзора (за выполнением требований нормативных правовых актов) и другими заинтересованными лицами.
Одним из важнейших элементов контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления является отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. В ч. 11 ст. 162 ЖК РФ устанавливается обязанность управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
Договором срок предоставления отчета может быть изменен. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений данного дома вправе по своему усмотрению установить сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации.
Что же касается обычных условий договора управления многоквартирным домом, то они предусмотрены, прежде всего, гражданским законодательством, а также подзаконными нормативными актами, и должны учитываться сторонами при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей по данному договору. К таким условиям можно отнести нормы, устанавливающие права и обязанности сторон по договору, ответственность управляющей организации, основания прекращения договора управления многоквартирным домом и другие.
Собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент вправе отказаться от выбранного способа управления - управляющей организации на общем собрании собственников помещений. Изменений и расторжение договора управления возможно по соглашению сторон. В судебном порядке, по инициативе одной из сторон, договор изменяется или расторгается при существенном нарушении его условий другой стороной: систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; неоплату вознаграждения управляющей организации; непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействий) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома; и в иных случаях, предусмотренных законом или договором, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств.
В том случае, если договор с управляющей организацией будет расторгнут, она должна передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением этим домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному (жилищно-строительному) или иному специализированному кооперативу либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещений в таком доме, за тридцать дней до прекращения договора. Следует отметить, что вступление договора управления многоквартирным домом в силу и возникновение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, так как эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация ее передачи управляющей организации.
Подводя итог, отметим, что при заключении договора управления многоквартирным домом сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать существенные условия данного договора: предмет и цена. Помимо перечисления общего имущества многоквартирного дома, в тексте договора необходимо описывать состояние данного имущества, степень физического износа и технического состояния. Содержащийся в договоре перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация - должен быть дополнен указанием периодичности, графиком и сроками оказания данных услуг, выполнения работ. Кроме этого, текст договора должен содержать условие о размере вознаграждения управляющей организации.
КУДИНА Светлана Анатольевна
кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России