Особенности заключения договора управления многоквартирным домом

В настоящее время в Республике Башкортостан насчиты­вается 343 управляющие компании, они осуществляют управ­ление 14200 домами.

Также в республике 143 самостоятельных товарищества собственников жилья, они не привлекают спе­циализированные управляющие организации (в том числе 5 ЖСК), в их управлении около 200-т домов.

Указанные статистические данные говорят о том, что при­влечение управляющей организации предпочтительно. По­скольку ни товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартир­ного дома. Поэтому законодателем закреплена возможность заключения договора управления многоквартирным домом как между собственниками жилых/нежилых помещений в данном доме и управляющей организацией, так и между това­риществом собственников жилья (или кооперативом) и управ­ляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме за­ключают договор управления домом и в случае самостоятель­ного выбора данного способа управления - на общем собра­нии, и в случае, если управляющая организация была выбрана по результатам конкурса, проведенного органом местного са­моуправления (если в течение года до дня проведения указан­ного конкурса собственниками помещений в многоквартир­ном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано).

Кроме того, возможно заключение рассматриваемого до­говора единственным собственником помещений в многоквар­тирном доме, в том числе публично-правовыми образования­ми (ч. 7 ст. 46, ст. 163 ЖК РФ).

В статье 162 ЖК РФ дается определение понятия догово­ра управления многоквартирным домом и перечисляются его существенные условия. Несмотря на большое количество су­щественных условий, перечисленных в указанной норме, они относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.

Предметом договора управления многоквартирным до­мом выступает не общее имущество, жилые и нежилые по­мещения в данном доме, а те юридические и фактические действия, которые должна осуществлять управляющая орга­низация по управлению общим имуществом многоквартир­ного дома, т.е. оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществление другой деятельности по управле­нию многоквартирным домом.

Причина, по которой общее имущество, жилые и нежи­лые помещения многоквартирного дома не могут быть ква­лифицированны в качестве предмета состоит в том, что оно служит лишь средством для оказания указанных услуг, но не является тем благом, которое представляет юридический ин­терес для участников правоотношения.

Так, договор управления многоквартирным домом дол­жен содержать печень объектов, составляющих общее имуще­ство, так как именно их надлежащую эксплуатацию обязана обеспечить управляющая организация, и адрес дома. На наш взгляд, кроме перечисления общего имущества многоквар­тирного дома, в тексте договора необходимо описывать состо­яние данного имущества, необходимость его ремонта, степень физического износа и технического состояния. Что в свою очередь пригодится как для определения результативности работы управляющей организации, так и для дальнейшего планирования работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В договоре должен содержаться перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управ­ляющая организация. Собственники помещений вправе опре­делить любой объем работ и услуг по содержанию и ремон­ту общего имущества, так как для создания благоприятных и безопасных условий проживания им, кроме жилищно-ком­мунальных услуг могут потребоваться и другие услуги. Един­ственным критерием при установлении такого перечня явля­ется обеспечение необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого Правилами и нормами технической экс­плуатации жилищного фонда. Кроме этого, договор должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, вы­полнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Следующая группа существенный условий договора управления многоквартирным домом относятся к цене дого­вора, а именно: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения та­кой платы.

Нетрудно заметить, что в представленном перечне от­сутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, хотя управляющая организация является ком­мерческой организацией, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом. Помимо это­го, обязательность указания данного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквар­тирным домом, согласно которому он всегда является возмезд­ным.

В этой связи собственники помещений должны утвердить на общем собрании порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации, и, соответствен­но, включить данное условие в договор управления, уже на основании которого они будут оплачивать вознаграждение управляющей организации, размер которого пропорциона­лен доле в общем имуществе многоквартирного дома.

И заключительное, четвертое, существенное условие - по­рядок осуществления контроля выполнения управляющей ор­ганизацией ее обязательств по договору управления. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться: собственни­ками помещений и их представителями; советом многоквар­тирного дома, привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами; самой управляющей организацией (самоконтроль); органами госу­дарственного надзора (за выполнением требований норматив­ных правовых актов) и другими заинтересованными лицами.

Одним из важнейших элементов контроля за выполнени­ем управляющей организацией ее обязательств по договору управления является отчет о выполнении договора управле­ния за предыдущий год. В ч. 11 ст. 162 ЖК РФ устанавливается обязанность управляющего ежегодно в течение первого квар­тала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управ­ления за предыдущий год, а также размещает указанный от­чет в системе.

Договором срок предоставления отчета может быть изме­нен. Таким образом, собственники помещений в многоквар­тирном доме на общем собрании собственников помещений данного дома вправе по своему усмотрению установить сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации.

Что же касается обычных условий договора управления многоквартирным домом, то они предусмотрены, прежде всего, гражданским законодательством, а также подзаконны­ми нормативными актами, и должны учитываться сторонами при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей по данному договору. К таким условиям можно отнести нормы, устанавливающие права и обязанности сторон по договору, ответственность управляющей организации, основания пре­кращения договора управления многоквартирным домом и другие.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент вправе отказаться от выбранного способа управления - управляющей организации на общем собра­нии собственников помещений. Изменений и расторжение договора управления возможно по соглашению сторон. В судебном порядке, по инициативе одной из сторон, договор изменяется или расторгается при существенном нарушении его условий другой стороной: систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; неоплату вознаграждения управляющей организации; не­представление управляющей организацией отчета о выпол­нении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействий) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома; и в иных случаях, пред­усмотренных законом или договором, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств.

В том случае, если договор с управляющей организацией будет расторгнут, она должна передать техническую докумен­тацию на многоквартирный дом и иные связанные с управле­нием этим домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищно­му (жилищно-строительному) или иному специализирован­ному кооперативу либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещений в таком доме, за тридцать дней до прекращения договора. Следует отметить, что вступление до­говора управления многоквартирным домом в силу и возник­новение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, так как эксплу­атация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация ее пе­редачи управляющей организации.

Подводя итог, отметим, что при заключении договора управления многоквартирным домом сторонам, во избежа­ние неблагоприятных последствий, следует согласовать суще­ственные условия данного договора: предмет и цена. Помимо перечисления общего имущества многоквартирного дома, в тексте договора необходимо описывать состояние данного имущества, степень физического износа и технического состо­яния. Содержащийся в договоре перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по со­держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация - должен быть дополнен указанием периодично­сти, графиком и сроками оказания данных услуг, выполнения работ. Кроме этого, текст договора должен содержать условие о размере вознаграждения управляющей организации.

КУДИНА Светлана Анатольевна
кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России