Строительство, а также девелоперская деятельность в Санкт-Петербурге, - это развитое направление в современной экономической жизни города.
Законодательство, регулирующее строительство в Российской Федерации, а в частности в Санкт-Петербурге, устанавливает основания для предоставления земельных участков под строительство, основную терминологию и способы осуществления строительства, а также возможные формы сотрудничества, которое происходит между органами государственной власти и Застройщиками/ Инвесторами. Такое сотрудничество выражается в виде гражданско-правового договора, который заключается между исполнительным органом власти и Застройщким/Инвестором. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает определение термину "застройщик". Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, либо в случаях предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее -Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») на праве безвозмездного пользования земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Инвесторы - это юридические и иные лица финансирующее строительство. На практике инвестор может одновременно являться и застройщиком.
Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях как форма сотрудничества с государственными органами власти при строительстве на территории Санкт-Петербурга
Две наиболее распространенные формы взаимодействия инвесторов и застройщиков с государственными органами власти схожи по названию, но имеют различную правовую природу. Я предлагаю рассмотреть в этой статье понятие «инвестиционный договор» и «договор аренды земельных участков на инвестиционных условиях».
Понятие «инвестиционный договор», так же как и понятие «договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях» не закреплено в действующем Гражданском кодексе РФ. Однако в строительной деятельности упомянутые договоры являются наиболее часто встречающейся формой взаимодействия с исполнительными органами государственной власти между сторонами в процессе строительства. На основании ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 89 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", упоминается договор, связанный с инвестиционной деятельностью, однако это не любой гражданско-правовой договор который, так или иначе, связан с инвестиционной деятельностью. Так в п. 4. Постановления указано: "При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров... Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество".
Основным нормативно-правовым актом субъекта Федерации, регулирующем предоставление земельных участков под строительство, в настоящее время является Закон Санкт- Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон Санкт-Петербурга).
Пунктом 5 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» устанавливает, что инвестиционный договор - заключаемая в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга сделка, направленная на осуществление инвестиционной деятельности и представляющая собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по выполнению условий застройки земельного участка, проведения реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости (иных инвестиционных условий). Под инвестиционным договором в понимается также:
- соглашения собственников объекта недвижимости (собственников помещений в объекте недвижимости) о порядке осуществления инвестиционной деятельности в отношении объекта недвижимости;
- соглашения об установлении сервитута, заключаемые в отношении земельного участка;
- соглашения о застройке земельного участка;
- договоры о развитии застроенных территорий.
Таким образом, можно сделать следующий вывод, что
инвестиционный договор - это договор, предметом которого являются условия осуществления инвестиционной деятельности, в том числе, в виде капитальных вложений, имеющий правовую природу, схожую с договорами подряда, купли- продажи, и/или договоров простого товарищества.
Рассмотрим второй вид договоров как форму взаимодействия с государством при строительстве объектов недвижимости, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Так, разделом 6 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» установлено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это договор, заключаемый в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга, смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. В разделе 8 ст. 2 Закона Санкт- Петербурга закрепляется понятие инвестиционных условий, под которыми понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые конкретизируются применительно к определенным правовым формам инвестиций в объекты капитального строительства.
Не смотря на то, что указанный договор заключается в целях осуществления инвестиционной деятельности, предметом этого договора не является финансирование строительства объекта недвижимости, сущностью договора является право аренды земельного участка за установленную договором плату и осуществление арендатором определённых действий установленных законом в каждом конкретном случае. Рассматриваемый договор - это также договор, заключаемый в процессе инвестиционной деятельности, но более всего регулирующий правоотношения в области землепользования.
На базе приведённого анализа можно сделать вывод, что и инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях являются смешанными договорами, в соответствии с положением о свободе договора закреплены в ст. 420 ГК РФ. Рассмотренные договоры имеют различную правовую природу, однако применяются в результате регулирования отношений возникающих в рамках строительства на земельных участках. Несмотря на различную правовую природу, указанные договоры заключаются для получения результата инвестирования - вновь созданного недвижимого имущества.
ПАВЛОВА Карина Григорьевна
аспирант Института правоведения и предпринимательства
